Desde que, a principios de 2007, la crisis económica empezara a dejar notar sus efectos hasta hoy, siete años después, se ha producido un cambio radical en el mercado inmobiliario español. Un completo informe del metabuscador inmobiliario Nuroa se remonta a los inicios de la crisis y bucea en su posterior evolución para analizar cómo ha cambiado el mercado, cuáles han sido los efectos reales de este cambio y qué perspectivas de futuro se plantean para 2015, teniendo en cuenta las posibilidades de acceder a la vivienda de varios sectores de población.

1)- Empecemos por el principio. ¿Cómo llegó la crisis?
Desde los 90, España experimentó un notable crecimiento, sustentado en buena parte por el sector de la construcción, que se convirtió en pocos años en la locomotora de la expansión económica del país, gracias al fácil acceso al crédito y a las perspectivas de constante revalorización y aumento de precio de la vivienda. Este ascenso tocó techo en 2007 cuando la crisis económica en EEUU provocó un aumento del tipo de interés y los primeros cortes en el flujo de crédito. En España el punto de inflexión se produjo en julio de este año con la caída de Martinsa Fadesa, una de las principales inmobiliarias del país, que provocó un auténtico efecto dominó, arrastrando a proveedores, socios, clientes y bancos.

2)- ¿Se ha convertido el mercado inmobiliario en el último vagón de la economía española?

Tras la caída de Martinsa Fadesa, el estallido de la burbuja fue ya imparable con constantes caídas de precios, un brusco descenso en la venta de viviendas y un fuerte impacto en la economía del país. La quiebra de promotoras e inmobiliarias se sucedió en un ritmo constante, arrastrando a otros sectores y provocando un fuerte incremento de la tasa de paro y un gran impacto en el consumo interno y la confianza de los consumidores. El mercado inmobiliario quedó gravemente herido, acumulando viviendas vacías, promociones a medio construir y proyectos que se quedaron en el tintero. Se calcula que España tiene 2,5 millones de viviendas vacías (según el INE), de las cuales alrededor de 700.000 son construcciones nuevas sin vender.

3)- ¿Y los ciudadanos? ¿Son los más afectados?
El aumento de los tipos de interés unido a un importante incremento de la tasa de desocupación provocaron que la crisis se extendiera a todos los estadios de la sociedad, afectando al consumo e impactando, en mayor o menor medida, en todos los sectores. Sin trabajo y con una cuota en constante crecimiento, muchos ciudadanos no pudieran seguir pagando sus hipotecas, lo que provocó un notable aumento de las ejecuciones hipotecarias. La dramática situación que ello conlleva para muchas familias ha hecho que el tema tuviera un gran impacto ciudadano, creándose plataformas de apoyo a los y promoviendo la Dación en Pago (la entrega de la vivienda para la cancelación de la deuda hipotecaria).

4)- ¿Funcionaron las medidas de choque contra la crisis?
Desde el inicio de la crisis los diferentes gobiernos pusieron en práctica medidas de choque y cambios legislativos orientados a mejorar la situación, algunos con más fortuna que otros. Es el caso, por ejemplo, del llamado Plan E para promover la ocupación y estimular la economía, que puso en marcha el nefasto ejecutivo Zapatero en 2008, de la reestructuración bancaria o de la creación del llamado popularmente como Banco Malo (Sareb) en 2012, una sociedad creada para absorber y gestionar los activos considerados “problemáticos” de los bancos españoles.

5)- ¿Dónde estamos ahora?
Si bien la situación económica actual –y también la del sector inmobiliario- está lejos de los años anteriores a la crisis, muchos son los indicadores que, poco a poco, empiezan a mostrar signos de recuperación. En 2014, por ejemplo, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) ha registrado una tasa interanual positiva por primera vez desde el estallido de la burbuja (con un 0,8%), algo que también parece reflejarse en tímidos aumentos de las ventas inmobiliarias.

6) ¿Hacia dónde vamos? ¿Cómo evolucionará el mercado en 2015?
Todos los indicadores apuntan a una ligera recuperación, tanto en precios como en ventas, en determinadas zonas de España y un estancamiento, en otras. Así, las grandes áreas urbanas serán las primeras dónde se empezará a notar esta tendencia al cambio, mientras que las zonas de menor ocupación (especialmente si son áreas con un gran volumen construido o con un importante stock de vivienda) el mercado inmobiliario seguirá con un comportamiento similar al de 2014, con precios también similares. Para seguir estos movimientos, el metabuscador inmobiliario Nuroa dispone de una herramienta que permite conocer mes a mes la evolución de los precios inmobiliarios.

Fuente: Nuroa